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重慶南方集團(tuán)永川南方花園策劃（部分）
作者：佚名 時(shí)間：2003-6-14 字體：[大] [中] [小]
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隨著西部大開(kāi)發(fā)的進(jìn)一步深化，“渝西經(jīng)濟(jì)走廊”經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，永川這個(gè)年輕的城市乘著西部大開(kāi)發(fā)的東風(fēng)進(jìn)入了經(jīng)濟(jì)發(fā)展的快車道。近兩年來(lái)以“渝西廣場(chǎng)”、“陽(yáng)光花園”、“偉映-帝琴花園”為代表的一批有影響的樓盤將永川房地產(chǎn)推向了一個(gè)新的發(fā)展時(shí)期。永川南方花園項(xiàng)目是重慶南方集團(tuán)有限公司響應(yīng)西部大開(kāi)發(fā)的號(hào)召，本著服務(wù)永川、建設(shè)永川的目的，在永川市南大街投資開(kāi)發(fā)的大型項(xiàng)目，是永川市列為“市委、市府形象工程”的大型園林式住宅小區(qū)。
第一部分：市場(chǎng)分析
1． 永川市基本情況 1
2． 永川市房地產(chǎn)市場(chǎng)基本情況 1
3． 永川市場(chǎng)特點(diǎn)分析 3
4． 永川房地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì) 4
5． 主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析 4
第二部分：永川南方花園項(xiàng)目概況
1． 地理位置 8
2． 主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 8
3． 項(xiàng)目規(guī)劃 8
4． 戶型指標(biāo)
⑴． 按戶型劃分（暫定） ９
⑵． 二期設(shè)計(jì)戶型建議 10
第三部分：SWOT分析
1．[S]項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì) 11
2．[W]項(xiàng)目劣勢(shì) 11
3．[O]項(xiàng)目機(jī)會(huì) 12
4．[T]項(xiàng)目威脅 12
第四部分：項(xiàng)目定位策略
1. 目標(biāo)客戶群說(shuō)明 13
2. 項(xiàng)目品牌定位策略 13
3. 樓盤品質(zhì)定位策略 14
4. 物管定位策略 16
5. 宣傳定位策略 18
第五部分：項(xiàng)目營(yíng)銷推廣
1. 項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)包裝 18
2. 建設(shè)步驟建議 18
3. 廣告推廣策略 19
第六部分：項(xiàng)目銷售策略 20
第七部分：宣傳推廣計(jì)劃
第一階段：品牌嫁接 20
第二階段：樓盤品質(zhì)塑造 22
第三階段：營(yíng)造銷售氛圍 24
第八部分：媒體廣告 26
第一部分：市場(chǎng)分析
1. 永川市基本情況
永川古為梁州屬地、至今有1200年歷史，1992年3月經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)撤縣建市，轄區(qū)1575平方公里，34個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)街道辦事處，631個(gè)行政村，市區(qū)常住人口11萬(wàn)，中央、市屬科研單位11個(gè)，各類專業(yè)技術(shù)人員2萬(wàn)余人，大專院校3所，中專技工校16所，醫(yī)療機(jī)構(gòu)111個(gè)，三資企業(yè)40余家。擁有全國(guó)發(fā)行的報(bào)紙兩家《永川日?qǐng)?bào)》、《渝西經(jīng)濟(jì)》，電臺(tái)1家（永川市電臺(tái)）、電視臺(tái)兩家即永川電視臺(tái)和永川市有線電視臺(tái)。
2. 永川市房地產(chǎn)市場(chǎng)基本情況
永川市現(xiàn)有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商45家，其中38家三級(jí)資質(zhì)開(kāi)發(fā)企業(yè)和7家二級(jí)資質(zhì)開(kāi)發(fā)企業(yè)，97年以來(lái)，主要集中在永川市開(kāi)發(fā)區(qū)和現(xiàn)在市區(qū)中心地段開(kāi)發(fā)，去年全市在建項(xiàng)目共65個(gè)，面積32.575萬(wàn)平方米，擬建項(xiàng)目7個(gè)面積7.74萬(wàn)平方米。以單棟多層臨街居多，有少量高層電梯房和別墅。
其特點(diǎn)是區(qū)位很好，處在成熟社區(qū)、周邊市政配套設(shè)施齊全，結(jié)構(gòu)采用底層（商場(chǎng)）框架，商場(chǎng)以上住宅部分均為磚混結(jié)構(gòu)。這種混合結(jié)構(gòu)多為8層，戶型設(shè)計(jì)單一，主力戶型為三室二廳和四室二廳，面積100平方米至130平方米，沒(méi)有成規(guī)模的小區(qū)和完善的配套及環(huán)境。
目前樓價(jià)分低檔、中檔和高檔，基本情況如下：
樓盤名 住宅單價(jià) 門面單價(jià) 地理位置 特點(diǎn) 銷售狀況
裕豐商住樓 360元/平方米 2800元/平方米 匯龍大道汽車城對(duì)面 已售50%
福星樓 350元/平方米 2000元/平方米 兩區(qū) 已售70%
大眾園 正街420元/平方米次街390元/平方米 正街3000元/平方米次街2200元/平方米 南大街小橋子中心轉(zhuǎn)盤 經(jīng)濟(jì)適用房 已售80%
全發(fā)綜合樓 頂層400元/平方米其他樓層450元/平方米 3000元/平方米 本項(xiàng)目范圍內(nèi)南大街辦事處正對(duì)面 已售85%
志新大廈 3~6層460元/平方米7層440元/平方米頂層400元/平方米 內(nèi)街2500元/平方米沿河3000元/平方米 農(nóng)科所河對(duì)面永川二環(huán)路旁 已售40%
低檔樓盤為多層磚混結(jié)構(gòu)，是由小開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)的單棟樓。如：
中檔樓盤為多層小高層磚混結(jié)構(gòu)，地段位置較好，由中等實(shí)力開(kāi)發(fā)商聯(lián)建多棟連體住宅，為半合圍狀，有廣場(chǎng)和綠地，如：
樓盤名 住宅單價(jià) 門面單價(jià) 地理位置 特點(diǎn) 銷售狀況
陽(yáng)光花園 均價(jià)580元/平方米 25隊(duì)長(zhǎng)途汽車站 四室二廳雙衛(wèi)錯(cuò)層面積169.9平米、三室二廳雙衛(wèi)錯(cuò)層面積131.36平米、三室二廳雙衛(wèi)A面積140.10平米、B面積130.48平米、二室一廳一衛(wèi)A88.5平米、B面積86.79平米 已售60%
海通大廈 560元/平方米 臨街3000元/平方米次街2300元/平方米 內(nèi)環(huán)路與瀘州街交叉處到火車站之間 已售60%
高檔樓盤為高層、電梯，有廣場(chǎng)和少量配套環(huán)境，位處成熟社區(qū)、市政配套較好。如：
樓盤名 住宅單價(jià) 門面單價(jià) 地理位置 特點(diǎn) 銷售狀態(tài)
公交商廈 均價(jià)800元/平方米 位于內(nèi)環(huán)路與瀘州街交叉口 全歐式風(fēng)格、框架結(jié)構(gòu)，有全落地客廳玻璃窗，奧的斯3100型電梯，地處成熟社區(qū)，市政設(shè)施較好 已售65%
渝西光華世紀(jì)廣場(chǎng) 3~8層均價(jià)660元/平方米頂層590元/平方米 錦華樓1~2層為光華家電通訊電腦城6000元/平方米、外街10000元/平方米、內(nèi)次街6000元/平方米 位于永川市商業(yè)中心、商業(yè)街西大街與玉屏路、西外老街圍合處 錦華樓、盛華樓、風(fēng)華樓均為9層住宅，盛華樓、風(fēng)華樓底層是門面與光華大廈后面形成一條18米寬的商業(yè)步行街，門面大部分是還建面積 已售70%
光華大廈 A型四室二廳雙衛(wèi)，面積159.88平米，價(jià)格1080元/平方米B棟二躍層面積220.73平米，價(jià)格1180元/平方米B棟三躍層面積304.8平米，價(jià)格1280元/平方米 光華廣場(chǎng) 已售80%
旺城山莊 1280元/平方米 位于永川市望城山山腰，東鄰城市公園，北靠渝西步行街 52幢別墅和少量多層公寓，和式風(fēng)格。A1別墅316平米、車庫(kù)22平米。A2別墅302平米（2層）、車庫(kù)22平米。B1別墅326平米（3層）、車庫(kù)22平米。C1別墅210平米（3層）。D1型三室二廳雙衛(wèi)錯(cuò)層式公寓126平米。D2型三室二廳雙衛(wèi)錯(cuò)層式公寓134平米 已售10%
綜上事例可知，在永川市現(xiàn)有房地產(chǎn)市場(chǎng)尚無(wú)真正意義上的規(guī)模開(kāi)發(fā)小區(qū)的情況下，永川南方花園項(xiàng)目憑借農(nóng)科所地塊，“麻柳河”天然水景的環(huán)境地理優(yōu)勢(shì)，和南方集團(tuán)公司規(guī)模開(kāi)發(fā)的成功經(jīng)驗(yàn)與開(kāi)發(fā)實(shí)力，營(yíng)建永川市“園林式生態(tài)住宅小區(qū)”，必將成功地創(chuàng)造較好的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益。
3. 永川市場(chǎng)特點(diǎn)分析
⑴.由于小城市房?jī)r(jià)低、面積流行較大的大戶型。
⑵.由于房地產(chǎn)發(fā)展尚處于早期，消費(fèi)者偏好錯(cuò)層，并認(rèn)為是流行高檔戶型。
⑶.消費(fèi)者對(duì)小區(qū)房的了解甚為貧乏，對(duì)好房子的定價(jià)更缺少評(píng)判標(biāo)準(zhǔn)。
⑷.各鄉(xiāng)鎮(zhèn)級(jí)領(lǐng)導(dǎo)和一批農(nóng)村鄉(xiāng)鎮(zhèn)外出經(jīng)商人士亦有改變現(xiàn)有住房條件的需求。
⑸.現(xiàn)有住宅開(kāi)發(fā)主要集中在永川市開(kāi)發(fā)區(qū)和市中心地帶，住宅部分為磚混結(jié)構(gòu)，成本較低，戶型設(shè)計(jì)一般，沒(méi)有規(guī)模和配套環(huán)境。
4. 永川房地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì)
永川市現(xiàn)在正處于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的早中期，以市中心城市改造為重點(diǎn)的商品房開(kāi)發(fā)存在明顯的區(qū)域不平衡性。但是隨著人們對(duì)生活質(zhì)量的要求不斷提高對(duì)居住環(huán)境的要求也逐漸提高，我南方集團(tuán)有限公司在城鄉(xiāng)結(jié)合部南大街的開(kāi)發(fā)將會(huì)把這種不平衡性縮小。
5. 主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析
⑴. 偉映-帝琴花園
該項(xiàng)目由深圳建筑設(shè)計(jì)院重慶分院進(jìn)行建筑設(shè)計(jì)，環(huán)境景觀由浩豐園藝景觀設(shè)計(jì)公司設(shè)計(jì)，銷售代理由重慶偉聯(lián)銷售代理公司公司代理。項(xiàng)目以多層建筑為主，配以部分別墅的園林花園小區(qū)，中庭地下層為停車場(chǎng)，項(xiàng)目位于永川經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)腹地匯龍大道第二轉(zhuǎn)盤，總占地110畝，總建筑面積15萬(wàn)平方米，綠化率達(dá)40%。由永川偉映實(shí)業(yè)開(kāi)發(fā)，售樓部設(shè)在匯龍大道第二轉(zhuǎn)盤處，屬臨時(shí)售樓部，一期完工后拆除。售樓部周圍綠化基本完成。
永川偉映實(shí)業(yè)是永川三大房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商之一，公司前身是永川茶山尚的一家旅游經(jīng)營(yíng)單位，其開(kāi)發(fā)的偉映東岳農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)位于匯龍大道第一轉(zhuǎn)盤處，屬多排連排樓，是永川近年涌現(xiàn)的優(yōu)秀樓盤之一，現(xiàn)已全部賣完。它為偉映實(shí)業(yè)在永川房產(chǎn)開(kāi)發(fā)贏得了較好的聲譽(yù)和較高的知名度。其價(jià)格為：平層均價(jià)520元/平方米、躍層均價(jià)590元/平方米、寫(xiě)字樓780元/平方米；兩層住宅別墅面積372平方米，均價(jià)988元/平方米。
位于匯龍大道第二轉(zhuǎn)盤的帝琴花園，分四期建成。主要為7~8層的多層建筑，少數(shù)別墅主要分布在第四期“冬景園”。小區(qū)成“田”字型布置，主要有兩個(gè)大入口[見(jiàn)方位圖]進(jìn)出小區(qū)，中央活動(dòng)區(qū)內(nèi)設(shè)有游泳池、大型背景音樂(lè)、兒童活動(dòng)區(qū)和休閑廣場(chǎng)。一期“夏景園”主要以高大綠色植物環(huán)園四周，中間為小橋、卵石、流水、涼亭等景致。308套住宅中躍層占建面的35%，錯(cuò)層面積120~130平方米占建面50%，平層面積80~100平方米，占建面的15%。
其規(guī)劃建設(shè)的二期“春景園”主要景觀以花草為主，強(qiáng)調(diào)春暖花開(kāi)后所成景致。三期“秋景園”以紅葉和秋季喬樹(shù)、果樹(shù)為主表現(xiàn)秋景。四期“冬景園”突出冬季景象以石山水景為主表現(xiàn)冬景。
智能化系統(tǒng)有：
室外 ① 小區(qū)中央背景音樂(lè) ② 可視對(duì)講電話 ③ 紅外線周界監(jiān)控 ④ 園區(qū)閉路監(jiān)控 ⑤ 三表出戶 ⑥ 漏電保護(hù) ⑦塑鋼窗
室內(nèi) ① 燃?xì)庑孤﹫?bào)警 ② 手動(dòng)緊急報(bào)警系統(tǒng) ③ 紅外線室內(nèi)監(jiān)控報(bào)警 ④ 寬帶網(wǎng)入戶 ⑤ 門磁防盜 ⑥子母防盜門
推廣宣傳：
*.該小區(qū)5月18日已開(kāi)始咨詢，但具體房?jī)r(jià)、物管、付款方式均未出臺(tái)。
*.望城北路中段單立柱T型跨街廣告牌一塊。
*.匯龍大道第一轉(zhuǎn)盤到第二轉(zhuǎn)盤，公路兩邊路燈桿上雙面燈箱廣告。
*.由體育館發(fā)往現(xiàn)場(chǎng)售摟部購(gòu)房直通車一輛。
*.7月28日在渝西會(huì)展中心召開(kāi)了一次新聞發(fā)布會(huì)。
*.7、8月份在永川市體育場(chǎng)和渝西廣場(chǎng)組織了幾次促銷宣傳活動(dòng)。
*.7、8月份在永川日?qǐng)?bào)上刊發(fā)了４次廣告，并協(xié)辦專欄出軟性文章３次。
*.7、8月份做報(bào)刊夾頁(yè)３次。
*.與永川電視臺(tái)合辦偉映－帝琴花園專題節(jié)目２次。
*.準(zhǔn)備在渝西廣場(chǎng)建一永川最大戶外廣告牌。
*.準(zhǔn)備做永川市內(nèi)公交車身廣告。
市政配套及交通：
①.匯龍大道是永川市政府規(guī)劃的重點(diǎn)工程，也是新城區(qū)主要交通干道，路面平整寬闊。
②.市政府將遷到該項(xiàng)目正對(duì)面
③.永川市人民醫(yī)院在該項(xiàng)目對(duì)面，其職工大摟主體已完工。
④.業(yè)主子女上學(xué)可就近讀匯龍幼兒園、匯龍小學(xué)、永師附中，但辦學(xué)質(zhì)量較差。目前偉映正聯(lián)系與永中聯(lián)合辦學(xué)。
⑵. 昌州城市花園
位于小南門（川主溝）至英井路區(qū)內(nèi)，與電影院、文化館、寺廟、永川中學(xué)、紅旗小學(xué)、客運(yùn)中心、演藝中心、人民醫(yī)院、大南門商業(yè)中心完全連成一體，繁華紅塵一墻之隔，出入相當(dāng)便捷。與南方項(xiàng)目相比，由更成熟的社區(qū)和商業(yè)環(huán)境。
區(qū)位圖：
項(xiàng)目占地110畝，總建筑面積140000平方米，綠地22000平方米，一期工程占地44畝，總建筑面積58566平方米，綠地7800平方米，住宅16000平方米，商用門面12000平方米，還建房20500平方米，車位120個(gè)，中心商業(yè)步行街8000平方米（商場(chǎng)未計(jì)入總建面中），幼兒園一所600平方米，會(huì)所650平方米，展覽館1200平方米，寫(xiě)字間600平方米。
一期住宅全為多層和別墅，其中多層主要是8層，平街一層為商業(yè)門面，2~8層為住宅。
主要戶型及分配百分比
戶 型 種 類 面 積 百 分 比
平層 二室一廳 56平方米 10%
二室二廳 80平方米/85平方米 20%
三室二廳 115平方米/120平方米/130平方米 50%
錯(cuò)層 四室三廳 180平方米 10%
另有6棟別墅，面積每棟300平方米。
小區(qū)特點(diǎn)：
陽(yáng)臺(tái)為弧型陽(yáng)臺(tái)，窗為陽(yáng)光窗，外墻色調(diào)以黃色為主，上部20%為白色，下部80%為黃色，層頂為蘭色或橙紅色。小區(qū)內(nèi)修有商業(yè)步行街，設(shè)計(jì)與渝西廣場(chǎng)架空層相似，底層為商業(yè)步行街，上部作為小廣場(chǎng)。
該項(xiàng)目二期規(guī)劃用地66畝，總建面88000平方米，全為7~8層的多層住宅。處在成熟商業(yè)區(qū)，區(qū)位優(yōu)于我永川南方花園項(xiàng)目。其戶型及所占比例較能體現(xiàn)永川的市場(chǎng)需求，值得我們留意。
第二部分：永川南方花園項(xiàng)目概況
1． 地理位置
地處重慶作物研究所，即永川西南面南大街，緊靠市中心，麻柳河上游（長(zhǎng)約2公里）處。
2． 主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)
項(xiàng)目占地22.3公頃（計(jì)334畝），總建面積約30萬(wàn)平方米，其中一期主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)如下：
用地面積 總建筑面積 住宅面積 道路面積 廣場(chǎng)、水體面積 臨街商店公建面積 折算綠化面積 地下車庫(kù)面積 綠化率 總居住戶數(shù)
93809平方米 128630平方米 98060平方米 23452.3平方米 12101.7平方米 22143平方米 37805平方米 6648平方米 40.3% 695戶
3. 項(xiàng)目規(guī)劃
⑴. 項(xiàng)目總體規(guī)劃在于創(chuàng)建一個(gè)回歸自然、高尚、新穎、別致而充滿文化情趣的社區(qū)。本著21世紀(jì)居住建筑人性化原則，在整體規(guī)劃上突出以下特點(diǎn)：
①. 林蔭步行道沿麻柳河兩岸環(huán)繞并貫穿全區(qū)。
②.以30米以上寬的景觀大道和16米寬的步行街為全區(qū)骨架。在充分考慮環(huán)境均好性、集中與分散、動(dòng)靜分離等原則的基礎(chǔ)上將小區(qū)分為A、B、C、D、E五個(gè)組團(tuán)，讓更多住宅有良好的景觀朝向。
③.小區(qū)景觀大道和步行街對(duì)外開(kāi)放，將是該區(qū)域乃至整個(gè)城市的公共空間。而各組團(tuán)間相對(duì)獨(dú)立，各自圍合成院落。在保證小區(qū)與城市相融的同時(shí)又充分保證了業(yè)主生活的私密空間。
⑵建筑風(fēng)格
①. 半坡屋頂與屋頂花園及外飄塑鋼陽(yáng)光窗等有機(jī)結(jié)合，既有古典風(fēng)味又具現(xiàn)代特色。
②. 在立面造型上，采用三段設(shè)計(jì)，充分運(yùn)用豐富的古典建筑符號(hào)和線腳，白色的玻璃和高檔的白色塑鋼窗，加上淺灰色的高級(jí)外墻面磚，使各組團(tuán)色彩雅致和諧。
4. 戶型指標(biāo)
⑴. 按戶型分（暫定）
戶型 面積m2/戶 戶數(shù) 平 面 布 局 結(jié) 構(gòu) 形 式
三室二廳二衛(wèi)一廚 三廳三衛(wèi)一廚 平層 錯(cuò)層 躍層
1 90-100 114 144 0 30 82 0
2 100-145 426 426 0 113 315 0
3 150-200 141 24 117 6 18 0
4 201-250 18 0 18 0 0 18
合 計(jì) 699 564 135 149 415 135
占 戶 數(shù) 比 例 80.68 19.32 21.32 59.37 19.31
⑵二期戶型設(shè)計(jì)建議
面積（含公攤） 85-95平方米 110-125平方米 130-150平方米
可能戶型 二室二廳單衛(wèi)/雙衛(wèi)[錯(cuò)層或平層] 三室二廳雙衛(wèi)帶儲(chǔ)物間[錯(cuò)層] 四室三廳雙衛(wèi)帶儲(chǔ)物間[躍層]
占建面 30% 50% 20%
建議戶型面積需求 客廳開(kāi)間4.2M、面積＞20㎡ 客廳開(kāi)間4.2 M、面積＞20㎡ 客廳開(kāi)間4.5M、面積＞25㎡
餐廳＞8㎡ 餐廳＞8㎡ 餐廳＞10㎡
廚房＞6㎡ 廚房＞7㎡ 廚房＞7㎡
主臥＞14㎡ 主臥＞14㎡ 主臥＞15㎡
次臥＞11㎡ 次臥＞11㎡ 次臥＞11㎡
衛(wèi)生間＞5㎡ 主衛(wèi)＞5㎡ 主衛(wèi)＞5㎡
觀景陽(yáng)臺(tái)＞4㎡ 次衛(wèi)＞4㎡ 次衛(wèi)＞4㎡
生活陽(yáng)臺(tái)＞3㎡ 儲(chǔ)物間＞2㎡ 起居室＞12㎡，可不單獨(dú)設(shè)置
原因 ①老年人與年輕人生活習(xí)慣、生活需求不同，需分開(kāi)居住。老年人喜靜，且社交范圍相對(duì)較窄，生活所需空間相對(duì)較小。②剛踏入社會(huì)的年輕一族需購(gòu)房組織家庭，但因經(jīng)濟(jì)不太寬裕，對(duì)小戶型的需求較大。③部分30-40歲的公職人員，其父母居于農(nóng)村或其他地方，現(xiàn)家庭經(jīng)濟(jì)狀況允許將父母接到身邊，但又不愿父母影響自己現(xiàn)有的生活方式，有購(gòu)置小戶型供父母居住的愿望。④父母為子女購(gòu)房組織小家庭。 觀景陽(yáng)臺(tái)＞4㎡ 儲(chǔ)物間＞3㎡
生活陽(yáng)臺(tái)＞3㎡ 觀景陽(yáng)臺(tái)＞4㎡
①永川市常住人口21萬(wàn)，其中在職工作人員依靠國(guó)家或單位集資建房，獲得產(chǎn)權(quán)或買斷公房產(chǎn)權(quán)占房地產(chǎn)市場(chǎng)的45%。另有30%是當(dāng)?shù)乩暇用瘢课莓a(chǎn)權(quán)由祖輩處繼承所得。實(shí)際通過(guò)購(gòu)買商品房獲得房屋產(chǎn)權(quán)的消費(fèi)者占房產(chǎn)市場(chǎng)的25%。以上所獲產(chǎn)權(quán)的住房一般檔次不高，戶型不合理，配套不齊全，有2次置業(yè)需求。對(duì)面積要求適中，戶型、環(huán)境和配套要好。②原居民住房面積偏小，且多居于舊城改造范圍，配套和環(huán)境較差，有2次置業(yè)需求。③家庭人口不多，交際廣泛，時(shí)有來(lái)訪人客，需有客房供客人居住。 生活陽(yáng)臺(tái)＞3㎡
①家庭人口多，需購(gòu)置較大戶型。②交際廣泛，時(shí)有親朋好友來(lái)訪，為休息、娛樂(lè)互不干擾，需購(gòu)置躍層。③經(jīng)濟(jì)富裕，需住房豪華氣派的需購(gòu)置躍層。
*門面開(kāi)間4.2-4.8M，開(kāi)間與進(jìn)深比例約為1：3，單個(gè)門面面積控制在40-60平方米；
*底層反躍設(shè)計(jì)是為減少底層門面進(jìn)深，同時(shí)豐富底層住宅的結(jié)構(gòu)變化；
*景觀陽(yáng)臺(tái)面積暫按50%計(jì)算，生活陽(yáng)臺(tái)面積全算。
第三部分：SWOT分析
1.[S]項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)：
⑴.集團(tuán)公司的品牌優(yōu)勢(shì)。
⑵.永川南方花園項(xiàng)目的規(guī)模優(yōu)勢(shì)。
⑶.永川南方花園戶型等的“人性化”設(shè)計(jì)處處體現(xiàn)企業(yè)“以人為本”的經(jīng)營(yíng)理念。
⑷.16米寬步行街、30余米寬景觀大道等的繁華與獨(dú)立圍合而成組團(tuán)的寧?kù)o相得益彰，充分體現(xiàn)項(xiàng)目的規(guī)劃優(yōu)勢(shì)。
⑸.緊鄰永川市中心（離渝西廣場(chǎng)僅800多米），周邊購(gòu)物、交通、教育、醫(yī)療、銀行等配套齊全，尤其本項(xiàng)目位處“麻柳河”上游，水清樹(shù)綠，獨(dú)具區(qū)位優(yōu)勢(shì)。
⑹.社區(qū)內(nèi)配套齊全，備有會(huì)所、游泳池、籃球場(chǎng)、超市、幼稚園、音樂(lè)廣場(chǎng)等設(shè)備設(shè)施。
⑺.小區(qū)直飲水系統(tǒng)將改變永川市飲用水差的歷史，讓小區(qū)內(nèi)居民戶戶喝上質(zhì)優(yōu)價(jià)廉的純凈水。
⑻.小區(qū)優(yōu)秀的物管服務(wù)將給小區(qū)居民一個(gè)全新的、安全的、舒適的生活環(huán)境。
⑼.永川南方花園是市委、市府形象工程之一，在政策上能得到支持。
2.[W]項(xiàng)目劣勢(shì)
⑴.項(xiàng)目所屬地塊目前尚未形成較有規(guī)模的開(kāi)發(fā)，交通設(shè)施等不夠完善，南大街鐵路橋在心理上更是交通瓶頸。永川市民目前仍習(xí)慣上把項(xiàng)目所在地——南大街片區(qū)理解為城郊結(jié)合部，市政配套設(shè)施不夠成熟，人氣渙散。
⑵.目前房?jī)r(jià)普遍較低，項(xiàng)目配套設(shè)施多，施工條件差，增大了建設(shè)成本，提高了成本控制難度。 ⑶. 城北新區(qū)是市政府近幾年的發(fā)展方向，將給項(xiàng)目銷售帶來(lái)一定影響。
3.[O]項(xiàng)目機(jī)會(huì)
⑴.在西部大開(kāi)發(fā)的帶動(dòng)下，永川市近年經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速。
⑵.永川市目前還沒(méi)有成規(guī)模開(kāi)發(fā)的大型園林式小區(qū)，永川市目前開(kāi)發(fā)商中實(shí)力普遍較弱，競(jìng)爭(zhēng)力不強(qiáng)。
⑶永川市物業(yè)管理水平很低，在這里我們的物管優(yōu)勢(shì)明顯。
⑷城北新區(qū)的成熟尚待時(shí)日，給了本項(xiàng)目運(yùn)作的時(shí)間。
4．[T]項(xiàng)目威脅
⑴. 市場(chǎng)容量有限，存有客源分流的危險(xiǎn)。
⑵. 隨著永川市城市建設(shè)的展開(kāi)，一些有實(shí)力、有經(jīng)驗(yàn)的開(kāi)發(fā)商即將進(jìn)入，加劇了市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)。
⑶. 永川市大量的集資建房減少了集團(tuán)購(gòu)賣的可能。
⑶. 永川市一部分低擋樓盤僅售350元/㎡-400元/㎡左右與本項(xiàng)目均價(jià)800元/㎡相差一半，將分流部分客源。